Soud:

Nejvyšší soud
Datum rozhodnutí:10/15/2018
Spisová značka:26 Cdo 2225/2018
ECLI:ECLI:CZ:NS:2018:26.CDO.2225.2018.1
Typ rozhodnutí:ROZSUDEK
Heslo:Nájem bytu
Dotčené předpisy:§ 696 odst. 2 obč. zák.
Kategorie rozhodnutí:C

26 Cdo 2225/2018-445

ČESKÁ REPUBLIKA


ROZSUDEK

JMÉNEM REPUBLIKY


Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně ENA s.r.o., se sídlem v Praze 4 – Braníku, Školní 774/12, IČO: 48027502, zastoupené Mgr. Josefem Kantůrkem, advokátem se sídlem v Kolíně, Politických vězňů 98, proti žalované H. K., P., zastoupené Mgr. Ing. arch. Markem Dolejšem, advokátem se sídlem v Praze 1, Václavské náměstí 828/23, o určení obvyklého nájemného z bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 21 C 24/2013, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 11. října 2017, č. j. 55 Co 315, 316/2017-339, takto:

Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 11. října 2017, č. j. 55 Co 315, 316/2017-339, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 14. února 2017, č. j. 21 C 24/2013-285, ve spojení s usnesením ze dne 27. července 2017, č. j. 21 C 24/2013-322, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 2 k dalšímu řízení.


O d ů v o d n ě n í :

Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 14. února 2017, č. j. 21 C 24/2013-285, ve spojení s usnesením ze dne 27. července 2017, č. j. 21 C 24/2013-322, vyhověl žalobě a určil, že ke dni 9. dubna 2013 činí v místě a čase obvyklé nájemné, které je žalovaná povinna platit žalobkyni z „bytu o rozloze 46,58 m2 (1+0) situovaného ve 3. nadzemním podlaží domu nacházejícímu se na pozemku parcelní č. v katastrálním území V., obec P., část obce V.“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“), 9.200,- Kč měsíčně (výrok I.), řízení zastavil ohledně požadavku na zaplacení nedoplatku na nájemném od podání návrhu do dne právní moci rozsudku (výrok II.), zastavil řízení i ohledně částky 600,- Kč měsíčně jako rozdílu mezi požadovaným měsíčním nájemným ve výši 9.800,- Kč měsíčně a přiznanou částkou 9.200,- Kč měsíčně (výrok III.) a rozhodl o nákladech řízení účastnic (výrok IV.) a státu (výroky V. a VI. rozsudku ve spojení s výroky I. a II. usnesení).

K odvolání žalované Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 11. října 2017, č. j. 55 Co 315, 316/2017-339, potvrdil citované usnesení soudu prvního stupně (výrok I.) a ve výrocích I., IV., V., VI. v tam uvedeném znění i jeho rozsudek (výrok II.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic (výrok III.).

Odvolací soud vyšel shodně se soudem prvního stupně z následujících skutkových zjištění. Žalované (pod původním jménem N. K., následně s příjmením Č. a po změně jména a příjmení H. K.) byl s účinností od 1. května 1986 na základě rozhodnutí o přidělení bytu ze dne 30. ledna 1986 a následné dohody o užívání bytu ze dne 19. února 1986 přidělen a předán do užívání předmětný byt, který byl původně bytem IV. kategorie o jednom pokoji a kuchyni, nacházející se v II. patře předmětného domu. Nynějším vlastníkem bytu je žalobkyně. Dne 6. ledna 1988 požádala žalovaná o povolení k uskutečnění modernizace bytu vlastním nákladem (v podobě výstavby koupelny s WC), což jí bylo tehdejším Oblastním podnikem bytového hospodářství v Praze 2 odsouhlaseno. Součástí žádosti bylo prohlášení, že po kolaudaci se instalované zařízení a vybavení bytu stanou součástí domu a uživatelé bytu budou mít v případě zániku užívacího práva k bytu právo na náhradu nákladů ve výši ceny instalovaného zařízení určené ke dni zániku užívacího práva a berou na vědomí, že po kolaudaci přejde byt do vyšší kategorie, avšak s tím, že výše úhrady za užívání bytu se vypočte podle stavu před provedením úprav. Uskutečněné úpravy byly kolaudovány dne 7. června 1993. Oznámením ze dne 26. října 2012 (které si žalovaná převzala dne 22. listopadu 2012), žalobkyně sdělila žalované jednostranné zvýšení nájemného s účinností od 1. února 2013 na částku 9.800,- Kč měsíčně, s čímž žalovaná v dopisu ze dne 9. ledna 2013 nesouhlasila. Znaleckým posudkem bylo stanoveno obvyklé nájemného z předmětného bytu částkou 9.200,- Kč měsíčně. Zpracovatel znaleckého posudku vycházel ze stávajícího stavu bytu s průměrným standardem vybavenosti. Tvrzené stavební úpravy uskutečněné žalovanou nezohlednil s poukazem na to, že ani zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, neřešil otázku případných dřívějších rekonstrukcí bytu a ani to, zda je uskutečnil nájemce či pronajímatel. Na tomto skutkovém základě především dovodil, že žaloba na určení obvyklého nájemného byla podána ve lhůtě a za podmínek předpokládaných v ustanovení § 696 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013 (dále jen „obč. zák.“). Obvyklé nájemné pak určil v částce 9.200,- Kč měsíčně v souladu s výsledky znaleckého dokazování a vyšel tudíž – v souladu se zpracovaným znaleckým posudkem – ze současného stavu bytu; současně přihlédl i k dalším (tam specifikovaným) okolnostem.

Proti potvrzujícímu výroku II. rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění od 30. září 2017 (dále jen „o. s. ř.“), a odůvodnila zejména konstatováním, že „napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného a procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu“. K dovolacímu přezkumu předložila otázku určení obvyklého nájemného podle § 696 odst. 2 obč. zák. z pohledu závěrů, které ohledně této otázky přijal dovolací soud v rozsudku ze dne 3. května 2017, sp. zn. 26 Cdo 4494/2015. Uvedla, že pokud by odvolací soud vycházel ze závěrů citovaného rozhodnutí, nemohl by zpracovaný znalecký posudek posloužit k určení obvyklého nájemného, neboť vycházel ze stávajícího stavu bytu (tj. ze stavu po úpravách – výstavbě koupelny s WC – jí uskutečněných na její vlastní náklady se souhlasem pronajímatelky). Obvyklé nájemné proto mělo vycházet ze stavu bytu před jeho rekonstrukcí. S ohledem na to navrhla, aby dovolací soud rozhodnutí soudů obou stupňů zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Současně navrhla, aby před rozhodnutím o dovolání odložil právní moc a vykonatelnost napadeného rozhodnutí.

Žalobkyně ve vyjádření k dovolání vyvracela správnost použitých dovolacích námitek a navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, popř. zamítnuto.

Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalované (dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění od 30. září 2017 (dále jen „o. s. ř.“). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky, zda se při stanovení obvyklého nájemného podle § 696 obč. zák. přihlíží k úpravám, které se souhlasem pronajímatele provedl v bytě nájemce na své náklady), při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od již ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.

Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad namítána nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.

Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

Práva a povinnosti účastnic týkající se určení obvyklého nájemného z bytu posuzoval dovolací soud podle dosavadních právních předpisů (§ 3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů).

V rozsudku ze dne 3. května 2017, sp. zn. 26 Cdo 4494/2015 (na nějž dovolatelka odkázala), Nejvyšší soud dovodil, že k úpravám, které se souhlasem pronajímatele provedl v bytě nájemce na své náklady, se při stanovení obvyklé výše nájemného podle § 696 obč. zák. nepřihlíží. K odůvodnění uvedeného právního názoru uvedl, že způsob, jak zjistit výši obvyklého nájemného v řízeních vedených podle právní úpravy do 31. prosince 2013 žádný právní předpis neupravoval, a proto je vždy na soudu jakou metodu – podle okolností v dané věci – zvolí. Zpravidla soud zjistí výši obvyklého nájemného ze znaleckého posudku (§ 127, § 127a o. s. ř.), neboť k jeho zjištění je třeba odborných znalostí. Kromě jiných (tam uvedených okolností) výši nájemného nepochybně ovlivňuje i vybavení bytu, avšak musí jít o vybavení, které nájemci poskytl pronajímatel. Pořídil-li si vybavení bytu (kuchyňskou linku, vestavěné skříně apod.) nájemce na své náklady, není důvod, aby za užívání takovéhoto vybavení platil pronajímateli nějakou úhradu; nejde o součást platby nájemného a není proto ani důvod, aby se k takovému vybavení přihlíželo při zvýšení nájemného. Stejný závěr pak platí i o úpravách, které nelze považovat za běžnou údržbu a ani za drobné opravy (tedy za splnění povinnosti nájemce – § 687 odst. 3 obč. zák.) a které nájemce (se souhlasem pronajímatele) provedl v bytě na své náklady (na nichž se pronajímatel po dobu trvání nájemního vztahu nepodílel) a které zvýšily jeho užitnou hodnotu. Tyto úpravy provedené na náklady nájemce nemohou nájemné snížit, ale ani zvýšit. Takto uskutečněná investice bude vypořádána až při skončení nájmu (nájemce má právo požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota bytu – § 667 odst. 1 obč. zák.).

Byť odvolací soud při posuzování věci odkázal na závěry, které Nejvyšší soud přijal v rozsudku ze dne 3. května 2017, sp. zn. 26 Cdo 4494/2015, ve skutečnosti rozhodl v rozporu s nimi, vycházel-li při určení obvyklého nájemného ze znaleckého posudku, jenž fakticky přihlížel k současnému stavu bytu, tj. stavu po úpravách uskutečněných se souhlasem pronajímatele dovolatelkou na její náklady. Tyto úpravy, které zajisté nelze pokládat za běžnou údržbu či drobnou opravu, však při výpočtu obvyklého nájemného nelze brát v úvahu (viz výklad shora).

Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že napadený rozsudek odvolacího soudu není z hlediska vymezeného dovolacího důvodu správný. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) jej zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 věty před středníkem o. s. ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí a podle § 243e odst. 2 věty druhé o. s. ř. věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.

Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).

V Brně dne 15. 10. 2018

JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu