Rozhodnutí NS

26 Cdo 3301/2018

citace  citace s ECLI
Soud:Nejvyšší soud
Datum rozhodnutí:03/07/2019
Spisová značka:26 Cdo 3301/2018
ECLI:ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.3301.2018.1
Typ rozhodnutí:ROZSUDEK
Heslo:Nájem
Výpověď z nájmu bytu
Dobrá víra
Dotčené předpisy:§ 2235 o. z.
§ 2238 o. z.
§ 2290 o. z.
§ 2291 odst. 1 o. z.
§ 2291 odst. 2 o. z.
Kategorie rozhodnutí:C
Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz.
26 Cdo 3301/2018-599


ČESKÁ REPUBLIKA


ROZSUDEK

JMÉNEM REPUBLIKY




Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobkyně L. P. (dříve Š.), bytem XY, zastoupené JUDr. Tomášem Sokolem, advokátem se sídlem Praha 2, Sokolská 1788/60, proti žalované B. D., bytem XY, zastoupené Mgr. et Mgr. Ladislavem Hrubým, advokátem se sídlem Cheb, Májová 608/23, o určení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy, vedené u Okresního soudu v Chebu pod sp. zn. 15 C 446/2014, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 19. dubna 2018, č. j. 13 Co 28/2018-540, t a k t o :


Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 19. dubna 2018, č. j. 13 Co 28/2018-540, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.

O d ů v o d n ě n í :

Okresní soud v Chebu (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. ledna 2016, č. j. 15 C 446/2014-257, ve spojení s usnesením ze dne 25. února 2016, č. j. 15 C 446/2014-260, výrokem I. zamítl žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi žalované ze dne 8. září 2014 z nájmu „domu číslo evidenční XY ve XY(dále též jen „předmětný dům“, resp. „dům“) a současně i žalobu na určení neplatnosti výpovědi žalované ze dne 8. září 2014 z nájmu „pozemků ve XY s čísly pozemkových parcel XY (správně zřejmě XY), XY(dále též jen „pozemky“); současně rozhodl o nákladech řízení účastnic (výrok II. ve spojení s výrokovou částí citovaného usnesení).

K odvolání žalobkyně Krajský soud v Plzni jako soud odvolací rozsudkem ze dne 29. listopadu 2016, č. j. 13 Co 176 a 177/2016-327, citovaný rozsudek potvrdil ve výroku I., pokud jím soud prvního stupně zamítl žalobu na určení neplatnosti výpovědi žalované ze dne 8. září 2014 z nájmu pozemků, a zrušil ve zbývající části výroku I., pokud jím zamítl rovněž žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi žalované ze dne 8. září 2014 z nájmu předmětného domu, a dále ve výroku II. (ve spojení s citovaným usnesením) a v tomto rozsahu vrátil věc soudu prvního stupně – se závazným právním názorem vztahujícím se k otázce vzniku práva nájmu bytu (a potažmo k otázce výpovědi z nájmu domu) – k dalšímu řízení.

V dalším řízení soud prvního stupně rozsudkem ze dne 4. října 2017, č. j. 15 C 446/2014-413, ve spojení s usnesením ze dne 23. října 2017, č. j. 15 C 446/2014-440, výrokem I. určil, že je neoprávněná výpověď žalované ze dne 8. září 2014 z nájmu předmětného domu, a rozhodl o nákladech řízení účastnic (výrok II. ve spojení s výrokovou částí citovaného usnesení).

K odvolání žalované odvolací soud rozsudkem ze dne 19. dubna 2018, č. j. 13 Co 28/2018-540, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výroku I. (výrok I.) a změnil v nákladovém výroku II. (výrok II.); zároveň rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic (výrok III.).

Z provedených důkazů zjistil shodně se soudem prvního stupně následující skutečnosti. Právní předchůdce žalované jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemkyně uzavřeli dne 30. dubna 2010 nájemní smlouvu (dále jen „Nájemní smlouva“), jejímž předmětem učinili pozemky parcelní číslo XY v obci a katastrálním území XY a dále „budovu č. e. XY, rod. rekr. na st. p. č. XYv obci a katastrálním území XY, a to za účelem „provozování zemědělské nebo obdobné činnosti ve smyslu oprávnění nájemce“. Šlo o nájem na dobu určitou do 31. prosince 2015 s ujednáním, že neoznámí-li pronajímatel nebo nájemce druhé smluvní straně, že nemá na dalším trvání nájmu zájem, nájem se automaticky prodlužuje o další kalendářní rok (vždy do 31. prosince). Dopisem ze dne 9. července 2014 žalovaná upozornila žalobkyni na tam specifikované závadné chování ve vztahu k předmětnému domu (dále jen „Výzva“) a ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z. (zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále opět jen „o. z.“) ji vyzvala, aby ve lhůtě čtrnácti dnů své závadné chování specifikované v bodech 1) až 4) Výzvy odstranila. Dne 8. září 2014 jí pak dala výpověď z nájmu (dále jen „Výpověď“) z důvodu porušení povinností zvlášť závažným způsobem podle § 2291 odst. 1 a 2 o. z. s dovětkem, že navzdory Výzvě své závadné chování v přiměřené době neodstranila. Výzva i Výpověď byly žalobkyni doručeny a v zákonem stanovené dvouměsíční lhůtě (§ 2290 o. z.), konkrétně 25. listopadu 2014, podala u soudu žalobu na přezkoumání oprávněnosti Výpovědi. V době rozhodování soudů obou stupňů bylo předmětem řízení již jen určení neoprávněnosti Výpovědi ve vztahu k předmětnému domu. Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně dospěl – z tam podrobně rozvedených důvodů – k závěru, že ve vztahu k domu vzniklo žalobkyni právo nájmu bytu podle § 2238 o. z., avšak nebyly-li naplněny ve Výpovědi uplatněné výpovědní důvody, a to ani výpovědní důvod podle § 2291 odst. 1 a 2 o. z. v podobě odpojení přívodu elektřiny do domu a v podobě možných opakovaných vstupů exekutora do předmětného domu, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve vyhovujícím výroku I.

Proti výroku I. rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o.s.ř.“). Nezpochybnila sice správnost právního názoru, že ve vztahu k předmětnému domu vzniklo žalobkyni právo nájmu bytu podle § 2238 o. z., avšak měla za to, že – z tam uvedených příčin – je v rozporu s rozhodovací praxí dovolacího soudu (konkrétně se závěry přijatými v rozsudku ze dne 18. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016 /uveřejněném pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek/) právní názor, že výpovědním důvodem podle § 2291 odst. 1 a 2 o. z. není odpojení přívodu elektřiny do domu a ani možné opakované vstupy exekutora do předmětného domu. Z obsahu dovolání vyplývá dovolací návrh, aby dovolací soud zrušil rozsudky soudů obou stupňů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.

Žalobkyně se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s právním posouzením věci odvolacím soudem a vyvracela správnost použitých dovolacích námitek.

Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalované (dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. – dále opět jen „o.s.ř.“ Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle § 237 o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázek hmotného práva, při jejichž řešení se odvolací soud v konečném důsledku odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Aby se však dovolací soud mohl vskutku zodpovědně vyjádřit k otázce správnosti právního posouzení věci, bude zapotřebí především vyřešit otázku hmotněprávní úpravy, podle níž lze uplatněný nárok posuzovat, tj. zda jej lze posoudit podle zákona č. 89/2012 Sb. (konkrétně podle § 2238 a § 2291 odst. 1 a 2 ve spojení s § 2290 o. z.), jak to učinil odvolací soud (a rovněž soud prvního stupně).

Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existenci uvedených vad dovolatelka nenamítala a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.

Na tomto místě je zapotřebí připomenout, že nesprávná skutková zjištění (jež dovolatelka rovněž namítala) nejsou podle současné právní úpravy způsobilým dovolacím důvodem (viz § 241a odst. 1 o.s.ř. a contrario).

Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

Podle § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

V projednávané věci především nelze ztratit ze zřetele, že pozemky i předmětný dům byly žalobkyni pronajaty za účelem „provozování zemědělské nebo jiné obdobné činnosti ve smyslu oprávnění nájemce“. Byla-li by v dané věci Nájemní smlouva uzavřena v době od 1. ledna 2014, bylo by na místě ji – vzhledem k jejímu obsahu – posoudit jako smlouvu pachtovní. V rozsudku ze dne 21. listopadu 2018, sp. zn. 26 Cdo 1379/2018, pak Nejvyšší soud dovodil, že neplatí-li pro smlouvy tohoto charakteru (v ustanovení § 3074 odst. 1 větě druhé o. z. označené poněkud zavádějícím způsobem nově přijatou terminologií jako pacht) ustanovení § 3074 odst. 1 věty první o. z., pak se nepochybně takovýto nájem, vzniklý v době do 31. prosince 2013, musí i od 1. ledna 2014 řídit dosavadní právní úpravou, obsaženou především v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen „obč. zák.“). Z toho bez dalšího vyplývá, že žalobkyně nemůže být nájemkyní bytu ve smyslu § 2235 a násl. o. z., svědčí-li jí ve vztahu k předmětným nemovitostem od počátku, a to i k 1. lednu 2014, právo nájmu ve smyslu § 663 a násl. obč. zák., obdobné dnešnímu pachtu.

Navíc byly-li všechny nemovitosti, které se staly předmětem nájmu podle Nájemní smlouvy, pronajaty za účelem vymezeným v předchozím odstavci, tj. k jinému účelu než k bydlení, nelze použít zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu (§ 2235 a násl. o. z.), a to ani ustanovení § 2238 o. z. I kdyby tomu tak nebylo, žalobkyni by nemohlo svědčit právo nájmu bytu ani ve smyslu ustanovení § 2238 o. z., jak nesprávně uzavřely soudy obou stupňů. Uživatel bytu může být totiž považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 o. z. jen tehdy, jestliže byt užíval alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho nájemcem, a zároveň jeho dobrá víra trvala k 1. 1ednu 2014 (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. září 2016, sp. zn. 26 Cdo 1236/2015). S ohledem na okolnosti, za nichž začala dům užívat a posléze v užívání pokračovala, nemohla být žalobkyně v dobré víře (k otázce dobré víry srov. např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. července 2002, sp. zn. 22 Cdo 2190/2000), že ho užívá jako nájemkyně, v dřívější době ve smyslu ustanovení § 685 a násl. obč. zák. a nyní ve smyslu § 2235 a násl. o. z., vzniklo-li jí k němu, jakož i k dalším pronajatým nemovitostem na základě Nájemní smlouvy právo nájmu podle § 663 a násl. obč. zák., které jí svědčilo i k 1. lednu 2014 (viz předešlý výklad); k témuž předmětu nájmu jí navíc nemohlo vzniknout jiné právo, v tomto případě právo nájmu bytu, a to ani podle § 2238 o. z. Kromě toho jen užívání domu k bydlení (v daném věci na základě případné dohody s právním předchůdcem žalované), popřípadě placení úhrad za jeho užívání, nepostačuje k tomu, aby mohla být považována za řádnou nájemkyni bytu ve smyslu § 2238 o. z. Účastnice ani netvrdily (natož prokázaly), že by ohledně domu byla uzavřena smlouva o nájmu bytu podle § 2235 a násl. o. z. po 1. 1ednu 2014. Lze proto uzavřít, že v době doručení Výpovědi nesvědčilo žalobkyni ve vztahu k domu právo nájmu bytu ve smyslu § 2235 a násl. o. z.

Judikatura Nejvyššího soudu byla za předchozí právní úpravy ustálena v závěru, že v řízení o žalobě o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu (§ 711 odst. 4 obč. zák.) je aktivně věcně legitimován vypovídaný nájemce bytu a pasivně věcně legitimován je pronajímatel. K podání této žaloby není aktivně věcně legitimována osoba, které sice byla doručena výpověď z nájmu bytu, avšak která v době jejího doručení není nájemcem bytu (např. proto, že jí nájem již dříve zanikl nebo že nájemcem bytu nikdy nebyla). Výpověď z nájmu bytu doručená takové osobě není způsobilá vůči ní vyvolat žádné právní účinky a tudíž ani nijak nepříznivě zasáhnout do jejího právního postavení. Žaloba na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podaná takovou osobou musí být tedy zamítnuta pro nedostatek aktivní věcné legitimace (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze 17. června 2008, sp. zn. 26 Cdo 3842/2007, uveřejněný pod č. 33/2009 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo z 18. prosince 2017, sp. zn. 26 Cdo 5029/2016).

Od těchto závěrů není důvod se odchýlit ani za současné právní úpravy. I k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o. z. může být aktivně legitimován jen nájemce bytu. Byla-li výpověď doručena osobě, která nájemcem bytu není, nemohla nijak zasáhnout do jejích práv (výpověď není způsobilá ukončit „neexistující vztah“), a již proto musí být zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace; není přitom významné, co pronajímatele vedlo k podání takové výpovědi. Jestliže žalobkyně nebyla nájemkyní bytu, nemůže být ani aktivně věcně legitimována k podání žaloby podle § 2290 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. dubna 2018, sp. zn. 26 Cdo 4342/2017).

Pro úplnost dovolací soud dodává, že na tom nic nemění ani to, že nepřipouštěla-li dřívější právní úprava jednostranné ukončení nájmu sjednaného mezi účastnicemi na dobu určitou výpovědí pronajímatele či nájemce v situaci, kdy si takovou možnost ukončení nájmu výslovně ve smyslu § 676 odst. 1 obč. zák. nesjednali (jako v tomto případě), pak na existující právo nájmu podle § 663 a násl. obč. zák. nemohla mít Výpověď dovolatelky žádný dopad.

Se zřetelem k řečenému lze konstatovat, že výrok I. rozsudku odvolacího soudu není správný, neboť spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o.s.ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, napadený rozsudek včetně závislých nákladových výroků bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o.s.ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 o.s.ř.), aniž se – pro bezpředmětnost – zabýval otázkou naplněnosti výpovědního důvodu podle § 2291 odst. 1 a 2 o. z. Podle § 243e odst. 2 věty první o.s.ř. pak věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o.s.ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne odvolací soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o.s.ř.).

P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.

V Brně dne 7. 3. 2019


JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu