Stanovisko Nejvyššího soudu: Nájemné za užívání bytu lze zvyšovat po dohodě i jinak, než stanoví zákon č. 107/2006

Autor: Ing. Petr Knötig | 05/23/2012

Pokud se při sjednávání nájmu majitel bytu i nájemník dohodnou, že se bude nájem zvyšovat například o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem, pak lze tuto dohodu považovat za legitimní, protože se obě strany svobodně dohodly na způsobu zvyšování nájemného. V tomto případě však už majitel nemovitosti nemůže uplatnit jednostranné zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb.

Toto sjednocující stanovisko přijalo občanskoprávní a obchodní kolegium Nejvyššího soudu na svém květnovém zasedání, kterým tak sjednotilo právní názor v této oblasti. Přijatý právní názor bude zveřejněn ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek. Zde bude zapsán rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 4677/2009, který je pro nižší soudy modelovým příkladem, jak v obdobných situacích postupovat.


Přijetí tohoto stanoviska předcházelo rozdílné rozhodování Obvodního soudu pro Prahu 2 a Městského soudu v Praze, které rozdílně hodnotily situaci, kdy majitel bytu a nájemník v roce 1997 svobodně uzavřeli dohodu o každoročním zvyšování nájmu o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem. Nejvyšší soud se tak postavil za rozhodnutí Městského soudu v Praze, který správně uzavřel spor tak, že tato dohoda je platná, i když byla uzavřena ještě před účinností zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájmu.

Právní věta:
„Sjednají-li si účastníci smlouvy o nájmu bytu způsob zvyšování nájemného (například tak, že nájemné se každoročně zvýší o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem), pak se na změně nájemného dohodli jinak (§ 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.), a postup o jednostranném zvyšování nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. se neuplatní.“

Podle § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, v platném znění, pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. 1. 2007 a následně vždy k 1. lednu, popřípadě později, avšak nikoliv zpětně za období, které uplynulo od 1. ledna daného roku, pokud se s nájemcem na změně nájemného nedohodne jinak.
Sjednají-li si účastníci nájemní smlouvy podmínky, za nichž bude výše nájemného za trvání nájemního poměru měněna, pak se na změně nájemného dohodli jinak, než stanoví zákon č. 107/2006 Sb. V takovém případě musí pronajímatel – má-li za to, že je na místě nájemné zvýšit – postupovat podle smluvního ujednání a není oprávněn jednostranně zvýšit nájemné postupem podle zákona č. 107/2006 Sb.
Za dohodu o možné změně nájemného je třeba považovat i ujednání účastníků, že nájemné se každoročně zvýší o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem. S ohledem na smluvní volnost, kterou účastníci měli při uzavření smlouvy o nájmu předmětného bytu (regulace nájemného se podle § 2 odst. 2 písm. b/ vyhlášky č. 176/1993 Sb., ve znění platném v době uzavření nájemní smlouvy, nevztahovala na nově uzavřené nájemní smlouvy), jsou podmínky sjednané ve smlouvě, za nichž může být výše nájemného měněna, výrazem jejich svobodné vůle. Samotná skutečnost, že pronajímatel má při změně výše nájemného postupovat podle smluvních ujednání a nikoliv podle zákona č. 107/2006 Sb., nemůže vést k závěru, že je tímto postupem znevýhodněn.