Zvýšení nájemného; souhlas nájemce se zvýšením nájemného, § 2249 zák. č. 89/2012 Sb., § 582 zák. č. 89/2012 Sb., § 2237 zák. č. 89/2012 Sb.

2. 4. 2020

Nájemce může vyjádřit souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného učiněným podle § 2249 odst. 1 o. z. i tím, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem zvýšené nájemné.

(Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2019, sp. zn. 26 Cdo 4150/2018, ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.4150.2018.1)

Anotace
Žalobci se domáhali vydání rozsudku, kterým by soud určil žalované nájemné ve výši 17 595 Kč. Žalobu odůvodnili zejména tím, že žalované navrhli zvýšení stávajícího nájemného o 20 % z částky 7 500 Kč na částku 9 000 Kč měsíčně s tím, že bude-li souhlasit s navrhovaným zvýšením nájemného, aby jim začala počínaje třetím měsícem po dojití návrhu platit navržené zvýšené nájemné a písemně jim sdělila do dvou měsíců, že se zvýšením nájemného souhlasí. Žalovaná však písemný souhlas nezaslala, proto se domáhali, aby o výši nájemného rozhodl soud. Soud prvního stupně žalobu zamítl. Vyšel z toho, že žalobci jsou vlastníky bytu, jehož je žalovaná nájemkyní, zaslali jí návrh na zvýšení nájemného o 20 %, který jí byl doručen 20. 3. 2017, a žalovaná počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu začala zvýšené nájemné platit, souhlas se zvýšením nájemného ve lhůtě dvou měsíců pronajímatelům písemně nezaslala, učinila tak teprve v průběhu řízení. Soud prvního stupně s odkazem na § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), uzavřel, že se strany účinně dohodly na zvýšení nájemného, neboť žalovaná zvýšené nájemné začala počínaje třetím měsícem platit a činí tak i nadále, přičemž žalobci zvýšené nájemné přijímají, a že žalobu na určení výše nájemného soudem je možno podat pouze v případě, kdy nájemce nezačne platit zvýšené nájemné, popřípadě jej začne platit opožděně.

Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že se účastníci na zvýšení nájemného dohodli způsobem předvídaným v § 2249 odst. 3 o. z., jestliže žalovaná akceptovala návrh žalobců před jeho zánikem a počínaje třetím kalendářním měsícem po jeho doručení začala platit zvýšené nájemné. Dále uvedl, že vymezení lhůty dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného, ve které má nájemce písemně sdělit souhlas se zvýšením nájemného, je třeba vykládat jako předpoklad pro podání žaloby na určení nájemného, nejde však o lhůtu, jejímž uplynutím by návrh na zvýšení nájemného zanikal. Za neopodstatněné pokládal námitky žalobců o  relativní neplatnosti uzavřené dohody o zvýšení nájemného pro nedostatek písemné formy stanovené zákonem s odůvodněním, že požadavek písemné formy je stanoven k ochraně nájemce, a tudíž pouze on se může z tohoto důvodu dovolávat neplatnosti smlouvy o nájmu (§ 586 odst. 1 ve spojení s § 2237 věta za středníkem o. z.), a že navíc platí, že vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté občanského zákoníku (v níž je upravena i smlouva o nájmu bytu), lze namítat neplatnost jeho formy jen v případě, jestliže již nebylo plněno (§ 582 odst. 2 o. z.).

Nejvyšší soud se na základě podaného dovolání musel vypořádat s otázkou, jakým způsobem má nájemce vyjádřit souhlas s návrhem na zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 3 o. z., jenž je podmínkou pro zvýšení nájemného dle návrhu pronajímatele.

(Rozhodnutí bylo schváleno k uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek na poradě občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu dne 12. 2. 2020, uveřejněno ve sbírce pod č. 32/2020) .