Judikatura VKS

Detail rozhodnutí

<< zpět na zadání dotazu
Spisová značka:21Co 338/2018     
Právní věta:Nelze požadovat, aby průměrný člověk apriorně pochyboval o údajích prezentovaných odborníkem (např. realitní kanceláří), a klást na něj požadavek, aby si každý údaj ověřil. K informacím odborníka nemůže laik bez zjevného důvodu přistupovat s nedůvěrou. To by přenášelo odpovědnost v právním jednání ve vyšší míře na laika než na odborníka a bylo by v rozporu s § 5 odst. 1 o. z.
Soud:Krajský soud v Hradci Králové
ECLI:ECLI:CZ:KSHK:2019:21.CO.338.2018.1
Datum rozhodnutí:20.02.2019
Forma rozhodnutí:Rozsudek
Heslo:Odborný výkon (odborník) (o. z.)
Dotčené předpisy:§ 5 odst. 1 předpisu č. 89/2012Sb. o. z.
§ 583 předpisu č. 89/2012Sb. o. z.
Kategorie rozhodnutí:B

č. j. 21 Co 338/2018-132
ČESKÁ REPUBLIKA

ROZSUDEK

JMÉNEM REPUBLIKY


Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Šárky Petrové a soudců JUDr. Jiřího Petržálka a JUDr. Marie Kubištové ve věci

žalobce: Ing. KR, narozený ---
bytem ---
zastoupený advokátem Mgr. Bc. Lukášem Bělským
sídlem Domažlická 1256, 130 00 Praha

proti
žalovanému: TANA INVEST realitní kancelář s.r.o., IČO ---
sídlem ---
zastoupený advokátem JUDr. Michalem Hruškou
sídlem Svatojánské náměstí 47, 541 01 Trutnov

o zaplacení 100 000 Kč s příslušenstvím

k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Trutnově ze dne 4. října 2018 č. j. 15 C 47/2018-99


takto:

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje v tom správném znění záhlaví v označení žalovaného: TANA INVEST realitní kancelář s. r. o. se sídlem ---

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady odvolacího řízení v částce 12 549 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.


Odůvodnění:

1. Okresní soud výše citovaným rozsudkem uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 100 000 Kč od 7. 10. 2017 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok I), povinnost nahradit žalobci náklady řízení ve výši 46 550 Kč k rukám právního zástupce Mgr. Bc. Lukáše Bělského do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II) a povinnost nahradit České republice státem zálohované náklady řízení ve výši 2 637 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III). Žalobce se domáhal zaplacení částky 100 000 Kč, uhrazené žalovanému ve formě kauce podle uzavřené rezervační smlouvy na nemovitost. Přestože žalobce od smlouvy následně odstoupil (dne 25. 5. 2017), záloha mu vrácena nebyla. Důvodem odstoupení byl primárně omyl vyvolaný žalobcem ohledně velikosti bytu (namísto deklarovaných 50 m2, měl byt ve skutečnosti rozlohu 37 m2) a dále pak omyl ohledně typu nabývaného spoluvlastnictví, namísto bytového spoluvlastnictví bylo ve skutečnosti nabízeno prosté spoluvlastnictví na nemovité věci (nešlo o dům, který by byl v souladu se zákonem rozdělen na bytové jednotky). Důvodem odstoupení byla i ta skutečnost, že žalobce nebyl řádně poučen o možnosti odstoupení (§ 1829 odst. 2 o. z.) a jednalo se přitom o smlouvu uzavřenou mimo prostory sloužící k podnikání. Žalovaný se žalobou nesouhlasil, zdůraznil, že žalobce měl možnost si byt před podpisem rezervační smlouvy prohlédnout (věděl, co kupuje). Pokud měl pocit, že byt je příliš malý, nic mu nebránilo, aby rezervační smlouvu vůbec neuzavřel. Rozloha plochy bytu byla v inzerátu uvedena jen orientačně. Ohledně druhého důvodu pro odstoupení (omyl v typu nabývaného vlastnictví) žalovaný uvedl, že žalobce od samého počátku věděl, že předmětem možného prodeje není vyčleněná bytová jednotka, ale podíl na domě, se kterým je spojeno právo užívat konkrétní byt. Poukázal i na skutečnost, že žalobce měl k dispozici výpis z listu vlastnictví, ze kterého je předmět prodeje (spoluvlastnický podíl na nemovitosti) zřetelný. Okresní soud vzal za prokázané, že žalobce reagoval na inzerát, podaný žalovaným ve znění: „Prodej bytu 1 + 1 v spolu podílovém vlastnictví v JL v Krkonoších. Typ reality: Byt 1 + 1 – byt; plocha: 50 m2 “, a to za částku 1 850 000 Kč. Žalobce si byt prohlédl, podepsal rezervační smlouvu, kterou mu žalovaný zaslal, a dne 7. 4. 2017 zaplatil na účet žalovaného částku ve výši 100 000 Kč. Předmět rezervace uvedený v rezervační smlouvě byl popsán takto: „bezpodílové vlastnictví paní JR, a to ve výši 294/10000, a to na stavební parcele č. 223 o výměře 251 m2, jejíž součástí je bytový dům čp. 245, dále pak podíl na p.p.č. 4/26, 4/27, 4/28, 4/29, dle LV 350, vše pro KÚ JL, okres T. Budoucí prodávající svěřili realitní kanceláři uvedenou bytovou jednotku za dohodnutou kupní cenu ve výši 1 850 000 Kč.“ V čl. 4 smlouvy se zájemce zavázal zaplatit realitní kanceláři kauci ve výši 100 000 Kč. V čl. 5 smlouvy bylo sjednáno, že celá složená kauce propadá jako sjednaná odměna ve prospěch realitní kanceláře v případě, že zájemce neuzavře s budoucím prodávajícím výše uvedenou kupní smlouvu z důvodů překážek na straně zájemce. V čl. 6 smlouvy bylo sjednáno, že pokud k uzavření smlouvy nedojde z jiných důvodů než na straně zájemce, vrátí realitní kancelář kauci bez odpočtu a srážek zájemci nejpozději třetí pracovní den následující po uplynutí lhůty dle čl. 3 smlouvy. Žalobce následně požadoval specifikaci bytové jednotky v rezervační smlouvě. Z návrhu kupní smlouvy, který byl žalobcem připomínkován, vzal okresní soud za prokázané, že předmět prodeje byl popsán jako spoluvlastnický podíl o velikosti 294/10000 na pozemku st. p. 223, jehož součástí je stavba: JL č. p. 245 – byt. dům a na dalších pozemcích ve smlouvě vyjmenovaných. Dále vzal za prokázané, že žalobce kupní smlouvu nepodepsal a od rezervační smlouvy odstoupil a vyzval žalovaného k vrácení kauce dopisem z 25. 5. 2017, z 6. 6. 2017 a 20. 6. 2017. Námitku žalobce, že nebyl žalovaným podle § 1829 odst. 2 o. z. poučen o právu odstoupit od dané smlouvy o rezervaci, mohl tak učinit (a odstoupit) i v jednoleté rezervační lhůtě, nepovažoval okresní soud za opodstatněnou a vyložil, proč skutkově nelze věc pod toto ustanovení podřadit. Smlouvu uzavřenou mezi účastníky řízení posoudil jako smlouvu nepojmenovanou, jejíž uzavření dovoluje ust. § 1746 odst. 1, 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Tzv. rezervační smlouva není v platném občanském zákoníku výslovně upravena jako samostatný smluvní typ. Takto uzavřenou smlouvu posuzoval podle obecných ustanovení o právním jednání. Okresní soud uzavřel, že žalobce byl žalovaným uveden v omyl údajem o výměře podlahové plochy bytu, která je ve skutečnosti o 25 % menší než podlahová plocha v inzerátu deklarovaná. K námitce, že žalobce mohl tuto skutečnost zjistit při prohlídce bytu, okresní soud poukázal na to, že žalobce se běžně nepohybuje na trhu s realitami, a to, že skutečná podlahová plocha bytu je podstatně menší než inzerovaná plocha bytu, nemusel jako laik odhalit a zřejmě ani nepředpokládal, že by podnikatel, který za realizaci prodeje dané nemovitosti obdrží nemalé finanční částky, uváděl při prodeji parametry, které neodpovídají skutečnosti. Okresní soud považoval podlahovou plochu bytu za zcela zásadní údaj, který ovlivňuje poptávku. Pokud žalovaný při inzerci bytů spoléhá na informace od klienta, je to jeho riziko, které na sebe přebírá tím, že může nabízet něco jiného, než jeho klient skutečně vlastní. Okresní soud proto uzavřel, že rezervační smlouva je neplatná z důvodu omylu v podlahové ploše bytu, který vyvolal žalovaný, a žalovanému uložil povinnost vrátit žalobci kauci ve výši 100 000 Kč podle zásad bezdůvodného obohacení (§ 2991 o. z.). Naproti tomu nepovažoval okresní soud za podstatnou okolnost nepřesného označení převáděné nemovitosti (namísto spoluvlastnického podílu na nemovité věci uváděno na str. 1 rezervační smlouvy, že „budoucí prodávající svěřil realitní kanceláři k prodeji výše uvedenou bytovou jednotku“). Byť žalobce tuto skutečnost zjistil nejdéle v době, kdy mělo dojít k podpisu kupní smlouvy, ve výzvě k vrácení kauce na tuto skutečnost výslovně neupozornil. Z provedeného dokazování vyplynulo, že pro žalobce bylo zásadním momentem to, že podlahová plocha bytu neodpovídala skutečnosti, a nikoliv to, že v daném domě neexistuje tzv. bytové spoluvlastnictví (§ 1158 o. z.). Okresní soud shrnul, že podstatnými informacemi plynoucími z inzerátu na prodej nemovité věci jsou: 1. typ nemovitosti, resp. převáděného vlastnictví, 2. kupní cena a 3. její plocha. Pokud žalovaný (v postavení profesionála) ve své nabídce dva ze tří údajů uvedl tak, že neodpovídaly skutečnosti („prodej bytu, typ reality: byt“ namísto „prodej spoluvlastnického podílu na nemovité věci, s nímž je spojeno právo užívání bytu“, „plocha: 50 m2, namísto 34,5 m2 (resp. 37 m2“), pak je zřejmé, že nejednal s pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena a důsledky tohoto jednání jdou k jeho tíži (§ 5 odst. 1 o. z.).

2. Proti rozsudku podal včas odvolání žalovaný. Nesouhlasil s hodnocením právního významu inzerce. Zdůraznil, že uvedení v omyl je důvodem relativní neplatnosti a žalobce se neplatnosti rezervační smlouvy z tohoto důvodu nedovolal. Proto nelze považovat rezervační smlouvu za neplatnou. I kdyby se žalobce neplatnosti rezervační smlouvy z důvodu uvedení v omyl dovolal, nelze uzavřít, že žalovaný uvedl žalobce v omyl způsobem, který by zakládal neplatnost rezervační smlouvy. Výměra bytu byla do inzerce dána jako údaj orientační na základě údajů zjištěných od vlastníka. Žalovaný údaj neověřoval, protože prodáván byl spoluvlastnický podíl na domě, s nímž je spojeno právo užívat byt, a nikoli vyčleněná bytová jednotka. Rezervační smlouva byla uzavřena až po prohlídce bytu a bylo na žalobci, aby zvážil, zda smlouvu uzavře s vědomím, jak vypadá byt, který má získat k užívání. Pro žalobce musela být rozhodující nikoli výměra zjištěná měřením, ale to, jak svými smysly velikost bytu vnímal při prohlídce. Za těchto okolností nelze uvažovat o tom, že omyl ve výměře lze považovat za podstatný. Žalobce to jako podstatnou věc rozhodně nevnímal za situace, kdy rezervační smlouvu uzavřel s dostatečným odstupem poté, co byt prohlédl a mohl vnímat to, jak je byt veliký. Žalobce nikdy nesdělil, že výměru považuje za okolnost podstatnou, a pokud ano, tak měl povinnost zajistit si odpovídající míru objektivních informací a nespoléhat na informativní údaj v inzerátu. Nemohlo by se jednat o omluvitelný omyl.

3. Žalobce navrhl potvrzení rozsudku jako věcně správného. Zdůraznil, že měl zájem nabýt do vlastnictví byt o velikosti podlahové plochy 50 m2, a proto reagoval na inzerát žalovaného. Deklarovaná výměra byla pro žalobce rozhodující okolností pro podepsání rezervační smlouvy. Uvedení v omyl žalobce namítal vůči žalovanému již v předžalobních výzvách i v průběhu řízení před okresním soudem. Žalovaný i v době po uzavření rezervační smlouvy tvrdil v korespondenci realitní makléřky EJ (ve věci požadavku žalobce na revizi návrhu kupní smlouvy), že podlahová plocha bytu je 50 m2. Nešlo tedy o orientační údaj, ale o údaj oficiálně prezentovaný žalovaným – realitní kanceláří. Žalobce nadále považoval za důvodné námitky týkající se aplikace ust. § 1829 odst. 2 o. z. a námitky týkající se charakteru předmětu rezervace, neboť měl v úmyslu koupit bytovou jednotku.

4. Okresní soud založil své rozhodnutí na závěru o neplatnosti smlouvy o rezervaci. Krajský soud proto v odvolacím řízení přezkoumal správnost tohoto závěru okresního soudu a nezabýval se spornými otázkami týkajícími se úkonu odstoupení od smlouvy.

5. Krajský soud převzal skutková zjištění okresního soudu, která považuje za správná a úplná, a ztotožnil se rovněž s právním posouzením věci okresním soudem. Krajský soud pro stručnost odkazuje na odůvodnění rozsudku okresního soudu, v němž se okresní soud vypořádal se všemi vznesenými námitkami. Vzhledem k obsahu odvolání dodává následující:

6. Důsledkem omylu je rozdíl mezi právními následky, které účastník svým jednáním zamýšlel vyvolat, a právními následky, které jeho jednání ve skutečnosti působí. Omyl působí neplatnost právního jednání pouze v případech, kdy by nebylo přiměřené či spravedlivé trvat na závaznosti právního jednání ve vztahu k účastníkovi, který jednal v omylu. V ostatních případech je právní jednání neplatné pouze tehdy, pokud se omyl týká skutečnosti rozhodné pro provedení právního jednání a druhý účastník takový omyl vyvolal (§ 583).

7. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 10. 2018 sp. zn. 29 Cdo 4851/2016 uvede-li ve smlouvě jedna ze smluvních stran nepravdivé prohlášení, které je s to přivodit omyl druhé smluvní strany ohledně skutečnosti, jež je pro uskutečnění právního úkonu (uzavření smlouvy) rozhodující, je zpravidla třeba mít za to, že jedná-li druhá smluvní strana důvěřujíc takovému prohlášení, vyvinula obvyklou míru opatrnosti, aby se omylu vyhnula (ledaže by bylo již při uzavírání smlouvy s ohledem na okolnosti konkrétního případu zjevné, že takové prohlášení není pravdivé).

8. Omyl žalobce při právním jednání (uzavření smlouvy o rezervaci) je třeba posuzovat v kontextu okolností a událostí, které předcházely uzavření smlouvy o rezervaci. Z tohoto kontextu totiž vyplývají žalobcem zamýšlené právní následky. Žalobce jednal o koupi se žalovaným – realitní kanceláří, tedy osobou hlásící se k odbornému výkonu činnosti na trhu s realitami, schopnou jednat se znalostí a pečlivostí, která je s její činností spojena. Jestliže jednal žalovaný bez odborné péče, jde to k jeho tíži (§ 5 odst. 1 o. z.). Žalobce není odborník v dané oblasti, ale (slovy zákona) průměrným člověkem, na něhož je kladen požadavek běžné péče a opatrnosti v právním styku (§ 4 odst. 1 o. z.).

9. Žalobci nelze přičíst k tíži, že spoléhal na údaje prezentované v inzerátu žalovaným a přistupoval k nim s důvěrou. Žádné zjištěné okolnosti nenasvědčovaly tomu, že údaje v inzerátu nejsou správné. Nelze požadovat, aby průměrný člověk apriorně pochyboval o údajích prezentovaných odborníkem, a klást na něj požadavek, aby si každý údaj ověřil. K informacím odborníka nemůže laik bez zjevného důvodu přistupovat s nedůvěrou. To by přenášelo odpovědnost v právním jednání ve vyšší míře na laika než na odborníka a ust. § 5 odst. 1 o. z. by ztrácelo smysl.

10. Při uzavření smlouvy o rezervaci měl žalobce k dispozici vstupní informace z inzerátu. Obsah inzerátu byl prvotním impulzem pro žalobce vstoupit do jednání o koupi. V inzerátu je převáděná nemovitost označena jako byt 1+1, inzerát obsahuje popis bytu a jeho vybavení, dokonce i výměru sklepa – kóje 3 m2, plocha je uvedena 50 m2. Z obsahu inzerátu vůbec není zřejmé, že šlo pouze o právo užívání popsaného bytu spojené se spoluvlastnickým podílem na domě.

11. Plocha bytu je skutečností rozhodující při úvaze o koupi bytu. Plocha bytu byla uvedena v inzerátu, a to nikoli s upozorněním, že jde o údaj orientační (což by mělo vést k ostražitosti potencionálního kupujícího, který by v takovém případě měl požadovat přeměření bytu). Je uvedena bez jakékoli další poznámky, z níž by žalobce mohl získat pochybnosti o správnosti údajů, prezentovaných žalovaným jako osobou s odbornými znalostmi. Prohlídka bytu za těchto okolností již nebyla tou skutečností, která by vzbuzovala v žalobci pochybnosti o správnosti údajů o ploše bytu. Vnímání velikosti bytu při prohlídce je pouze subjektivní pocit, který mohl být ovlivněn různými skutečnostmi (každý např. nemá stejnou schopnost odhadu rozměrů), mezi nimi i údajem sděleným v inzerátu, o jehož správnosti neměl žalobce v té době důvod pochybovat.

12. Ve smlouvě o rezervaci není sice plocha bytové jednotky uvedena, ale s ohledem na uvedený kontext událostí lze vztáhnout právní názor vyslovený ve shora citované právní větě z rozsudku sp. zn. 29 Cdo 4851/2016 i na souzenou věc. Při uzavření smlouvy o rezervaci jednal žalobce v omylu o rozhodující okolnosti a byl uveden v omyl žalovaným (§ 583 o. z.). Omylu z důvodu zjištění, že byt nemá uváděnou plochu 50 m2, ale pouze 37 m2, se žalobce dovolal v dopise žalovanému ze dne 25. 5. 2017. Tento dopis je svým obsahem dovoláním se relativní neplatnosti rezervační smlouvy pro omyl týkající se plochy bytu. Námitka žalovaného, že se žalobce neplatnosti nedovolal, proto není správná.

13. Za nedůvodnou považuje krajský soud námitku žalovaného, že u žalobce nejde o omluvitelný omyl. Byť v rezervační smlouvě není uveden údaj o ploše bytu, nelze na tuto smlouvu nahlížet izolovaně bez kontextu, jak je uvedeno výše. Není zřejmé, z čeho měl žalobce poznat, že údaj 50 m2 je pouze orientační nebo že inzerovaná plocha 50 m2 měla být včetně sklepa. Z inzerátu to neplyne, nehledě na to, že v takovém případě by samotná plocha bytu byla 47 m2 (sklepní kóje je uvedena v rozloze 3 m2 a je uvedena jako zvláštní údaj, nikoli např. jako údaj obsažený ve výměře bytu).

14. Krajský soud proto potvrdil rozsudek okresního soudu jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. pouze s upřesněním obchodní firmy a sídla žalovaného, tak jak jsou tyto údaje aktuální v době rozhodnutí krajského soudu.

15. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Náklady tvoří mimosmluvní odměna advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast zástupce na jednání před krajským soudem) po 5 100 Kč podle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., dvě paušální náhrady hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 3 téže vyhlášky, cestovní výdaje advokáta na cestě z Prahy do Hradec Králové a zpět ve výši 1 149 Kč a náhrada za promeškaný čas podle § 14 odst. 3 vyhlášky ve výši 600 Kč, vše celkem 12 549 Kč.


Poučení:

Proti tomuto rozhodnutí je dovolání přípustné, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Přípustnost dovolání (§ 237 až 238a) je oprávněn zkoumat jen dovolací soud. Dovolání lze podat do dvou měsíců od doručení rozsudku u Okresního soudu v Trutnově a rozhoduje o něm Nejvyšší soud ČR se sídlem v Brně.

Hradec Králové 20. února 2019


předsedkyně senátu