Rozhodnutí NS

26 Cdo 4514/2017

citace  citace s ECLI
Soud:Nejvyšší soud
Datum rozhodnutí:01/23/2019
Spisová značka:26 Cdo 4514/2017
ECLI:ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.4514.2017.1
Typ rozhodnutí:ROZSUDEK
Heslo:Společenství vlastníků jednotek
Dotčené předpisy:§ 20 odst. 3 předpisu č. 72/1994Sb.
§ 9a odst. 1 písm. a) předpisu č. 72/1994Sb.
§ 2 odst. 2 písm. c) bod 5 předpisu č. 458/2000Sb. ve znění do 31.12.2015
§ 853 obč. zák.
Kategorie rozhodnutí:C
Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz.
26 Cdo 4514/2017-164


ČESKÁ REPUBLIKA


ROZSUDEK

JMÉNEM REPUBLIKY




Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Mgr. Lucie Jackwerthové a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobkyně Veolia Energie ČR, a.s., IČO: 45193410, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, 28. října 3337/7, zastoupené Mgr. Jakubem Vyroubalem, advokátem se sídlem v Ostravě, Poděbradova 1243/7, proti žalovanému Společenství vlastníků jednotek XY, IČO: XY, se sídlem v XY, zastoupenému Mgr. Jakubem Urbánkem, advokátem se sídlem v Praze 6, Hošťálkova 852/46, o nahrazení rozhodnutí Energetického regulačního úřadu, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 20 C 147/2014, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 5. dubna 2017, č. j. 71 Co 308/2016–122, t a k t o :


I. Dovolání se zamítá.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 4 114 Kč k rukám Mgr. Jakuba Vyroubala, advokáta se sídlem v Ostravě, Poděbradova 1243/7, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

O d ů v o d n ě n í :

Na návrh žalovaného ze dne 3. 4. 2013 rozhodl Energetický regulační úřad (dále též jen „Úřad“) rozhodnutím ze dne 23. 12. 2013, č. j. 03766-28/2013-ERU, tak, že žalobkyni (dodavateli tepelné energie) uložil povinnost do deseti kalendářních dnů od právní moci rozhodnutí uzavřít s žalovaným (odběratelem tepelné energie) smlouvu o dodávce tepelné energie včetně jejích příloh ve znění uvedeném v příloze rozhodnutí, která je nedílnou součástí tohoto rozhodnutí.

Vyšel ze zjištění, že společnost Skanska Reality a.s., IČO 63995590, realizující výstavbu domu č. p. XY v XY, v ní vymezila prostor kotelny (která je společnou částí budovy), umístila do ní technologické zařízení k výrobě a distribuci tepelné energie a převedla jej do vlastnictví žalobkyně. Dne 23. 2. 2009 žalobkyně (dodavatel) a společnost Skanska Reality a.s., (odběratel) za účelem zajištění dodávek tepelné energie pro tento dům uzavřely smlouvu o dodávce tepelné energie pro vytápění a o dodávce teplé užitkové vody č. TUL57/09/06261/0009 (dále též jen „smlouva o dodávce tepla“ či „původní smlouva“). Poté, co společnost Skanska Reality a.s. převedla vlastnické právo k třetí bytové jednotce třetímu vlastníkovi, vznikl v domě ke dni 9. 7. 2009 žalovaný, který po žalobkyni požadoval uzavření nové smlouvy o dodávce tepla. Žalobkyně se uzavření nové smlouvy bránila, neboť dovozovala, že na žalovaného přešla práva a povinnosti z původní smlouvy, zejména z toho důvodu, že v prohlášení vlastníka budovy (společnosti Skanska Reality a.s.), vloženého do katastru nemovitostí, bylo výslovně uvedeno, že na vlastníky jednotek přecházejí práva a povinnosti ze smlouvy o dodávce tepla a TUV č. TUL57/09/06261/0009.

Správní orgán se s názorem žalobkyně neztotožnil. Dospěl k závěru, že na základě prohlášení vlastníka budovy, jakožto jednostranného úkonu sloužícího k rozdělení budovy na jednotky a společné části, k přechodu práv a povinností z uvedené smlouvy na vlastníky jednotek dojít nemohlo. Přechod práv a povinností pak nelze dovodit ani z ustanovení § 20 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále též jen „zákon o vlastnictví bytů), podle něhož na nové vlastníky jednotek přecházejí pouze věcná práva a povinnosti, zejména zástavní práva a věcná břemena, ani z ustanovení § 13 odst. 6 citovaného zákona, který upravuje práva a povinnosti týkající se prostorů a zařízení sloužícím i jiným osobám než vlastníkům jednotek. V situaci, kdy mezi držitelem licence a zákazníkem nedošlo k dohodě o uzavření smlouvy, rozhodl na základě zmocnění vyplývajícího z ustanovení § 17 odst. 7 písm. a) zákona č. 458/2000 Sb., energetického zákona (dále jen „energetický zákon“).

Na základě rozkladu podaného žalobkyní rozhodla předsedkyně Úřadu rozhodnutím ze dne 31. 3. 2014, č. j. 03766-41/2012-ERU, tak, že rozklad zamítla a napadené rozhodnutí potvrdila.

Žalobou podle části páté zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále též jen „o. s. ř.“) podanou dne 13. 6. 2014 se žalobkyně domáhala, aby soud nahradil rozhodnutí předsedkyně Úřadu ze dne 31. 3. 2014, č. j. 03766-41/2013-ERU, tak, že návrh žalovaného na zahájení řízení ze dne 3. 4. 2013 zamítne. Zdůraznila, že přechod práv a povinností z původní smlouvy byl výslovně uveden v prohlášení vlastníka budovy a rovněž i v kupních smlouvách o převodu vlastnického práva k jednotlivým jednotkám, a považovala proto za nesprávný názor Úřadu, že k přechodu práv a povinností z původní smlouvy na žalovaného nedošlo.

Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 1. 3. 2016, č. j. 20 C 147/2014-92, žalobu zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení.

K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ostravě (soud odvolací) rozsudkem ze dne 5. 4. 2017, č. j. 71 Co 308/2016-122, rozsudek soudu prvního stupně změnil a rozhodl, že „rozhodnutí Energetického regulačního úřadu ze dne 31. 3. 2014, č. j. 03766-41/2013-ERU, se mění tak, že návrh Společenství pro dům č. p. XY, XY se sídlem XY, IČO XY ze dne 3. dubna 2013 označený jako žádost o rozhodnutí sporu – uzavření smlouvy o dodávce tepla, se zamítá. Tímto rozsudkem se nahrazuje rozhodnutí Energetického regulačního úřadu ze dne 31. 3. 2014, pod č. j. 03766-41/2013-ERU v takovém rozsahu, v jakém je tímto rozsudkem dotčeno.“ Současně rozhodl o náhradě nákladů řízení a náhradě nákladů odvolacího řízení.

Shodně se soudem prvního stupně vzal za svá skutková zjištění správního orgánu a po částečném doplnění dokazování dále zjistil následující skutečnosti. Smlouva o dodávce tepelné energie pro vytápění a o dodávce teplé užitkové vody č. TUL57/09/06261/0009 byla uzavřena na dobu určitou 20 let s účinností ode dne zahájení dodávky tepelné energie do objektu na základě výzvy ze strany odběratele. Ve smlouvě bylo dohodnuto, že v případě porušování smluvních povinností jednou ze smluvních stran, může druhá strana (po předchozí marné výzvě k nápravě) smlouvu vypovědět. Dále bylo ujednáno, že cena bude fakturována ve dvousložkové sazbě a bude odpovídat uvedeným vzorcům: R1 (náklady za palivo na vytápění), kdy každý Gigajoule naměřený nebo stanovený teoretickým výpočtem bude fakturován částkou R1 = 292,37 Kč/GJ, a R2 (platba za služby), kdy R2 = 657 526 Kč/rok při instalovaném výkonu 597 kW, tj. 1 101,4 Kč/kW/rok. Výchozí platby budou dále aktualizovány podle stanovených vzorců. V kupních smlouvách o převodu vlastnického práva k bytovým jednotkám pak bylo mimo jiné stanoveno, že na vlastníky jednotek přejdou práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy o dodávce tepelné energie pro vytápění a o dodávce teplé užitkové vody č. TUL57/09/06261/0009.

Po právní stránce věc posoudil podle zákona o vlastnictví bytů a zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák“), a na rozdíl od soudu prvního stupně uzavřel, že je-li závazek ze smlouvy o dodávce tepelné energie označen v prohlášení vlastníka a ve smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky, přechodu závazku podle zákona o vlastnictví bytů nic nebrání. Měl za to, že z ustanovení § 20 odst. 3 a § 8 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů vyplývá, že přechod se může týkat jak práv věcných, tak práv závazkových, a vzhledem k tomu, že závazky z předmětné smlouvy o dodávce tepelné energie souvisejí s provozem domu, přešly na vlastníky bytových jednotek na základě spoluvlastnictví společných částí domu. Dále uvedl, že i když samotná smlouva o dodávce teplené energie byla uzavřena mezi dvěma obchodními společnostmi, smluvní strany si musely být vědomy toho, že v konečném důsledku bude zavazovat spotřebitele, a jedná se proto o spotřebitelský závazek. Neshledal však, že by ujednání o ceně energie bylo neplatné. Cena energie pro konkrétní rok byla stanovena pevnou částkou a ve smlouvě byly obsaženy (složité) vzorce, jakým mechanismem bude tato cena změněna, a pomocí těchto vzorců bylo možné cenu ověřit. Zdůraznil, že i když ve smlouvě byla sjednána možnost výpovědi pouze z důvodu porušení smluvních povinností, nejedná se o jediný způsob ukončení smluvního vztahu, neboť obecně platí, že odstoupit od smlouvy lze rovněž z důvodů uvedených v zákoně, např. z důvodu § 7 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách. Dobu 20 let, na kterou byla smlouva uzavřena, nepovažoval za nepřiměřenou, neboť zohledňuje investice a jejich případnou návratnost a nejde o dobu tak dlouhou, aby bylo možno z tohoto důvodu uvažovat o neplatnosti smlouvy. Smlouvu neshledal neplatnou ani z důvodu uvedeného v § 56 odst. 3 písm. g) obč. zák., neboť již na počátku jednání zájemci o bytovou jednotku získali povědomost o výši plateb za jednotlivé služby, a považovali-li tyto platby za neúměrně vysoké, mohli požadovat další doklady či vysvětlení.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 o. s. ř. Předně namítl, že odvolací soud nesprávně aplikoval ustanovení § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů a při řešení otázky přechodu práv a povinností ze smlouvy o dodávce tepla z dosavadního vlastníka budovy na nové vlastníky jednotek se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe, např. od usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 12. 2010, sp. zn. 22 Cdo 242/2009, a současně uvedl, že v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud nebyla řešena otázka, zda k přechodu těchto práv a povinností může dojít na základě prohlášení vlastníka budovy. Nesouhlasil rovněž se závěrem, že v centrálně vytápěném objektu může vlastník jednotky vstoupit do smluvního vztahu s dodavatelem tepla (i jiných medií) na základě spoluvlastnictví společných částí domu, a v této souvislosti odvolacímu soudu vytýkal nesprávnou aplikaci ustanovení § 2 odst. 2 bod 5 energetického zákona ve spojení s ustanovením § 8 a § 12 zákona o vlastnictví bytů. Dále zastával stanovisko, že odvolací soud nesprávně posoudil i otázku platnosti smlouvy o dodávce tepla. Zdůraznil, že vzorce pro zvýšení ceny tepla jsou neurčité a nesrozumitelné a tato okolnost způsobuje neplatnost smlouvy. Poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 9. 2015, sp. zn. 32 Cdo 191/2014, uveřejněný pod č. 68/2016 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále jen „R 68/2016“), zabývající se otázkou určitosti ujednání o ceně určené matematickým vzorcem, a měl za to, že tato právní otázka by měla být dovolacím soudem posouzena jinak. Další důvod neplatnosti smlouvy o dodávce tepla spatřoval v tom, že ujednáním o ceně ve spojení s dlouhou dobou určitou a okolnostmi, za kterých byla smlouva uzavřena, byla založena nerovnováha v právech a povinnostech stran k újmě spotřebitele, zejména podle § 56 odst. 3 písm. g) obč. zák., a vyjádřil přesvědčení, že při řešení této otázky se odvolací soud odchýlil od rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 16. 9. 2010, sp. zn. 33 Cdo 4601/2008. Rovněž vyslovil názor, že smlouva o dodávce tepla je neplatná i pro rozpor s dobrými mravy, který dovozoval z délky doby, na kterou byla smlouva uzavřena, bez možnosti výpovědi, ve spojení s vysokou cenou tepla a okolnostmi, za kterých byla uzavřena. Podle jeho mínění odvolací soud posoudil tuto otázku v rozporu s rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 1. 2011, sp. zn. 30 Cdo 2710/2010, či ze dne 10. 4. 2001, sp. zn. 29 Cdo 1583/2000. Navrhl, aby dovolací soud napadený rozsudek změnil, případně zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení.

Žalobkyně ve vyjádření k dovolání vyvracela správnost použitých dovolacích námitek a navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto.

Nejvyšší soud dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. září 2017 – dále jen „o. s. ř.“ (srov. čl. II bod 2. zákona č. 296/2017 Sb.). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).

Poté se zabýval otázkou přípustnosti dovolání.

Dovolatel argumentuje, že otázka určitosti ujednání o ceně určené matematickým vzorcem vyřešená v R 68/2016 má být posouzena jinak, a dále, že při posuzování otázky nerovnováhy v právech a povinnostech stran k újmě spotřebitele se odvolací soud odchýlil od rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 16. 9. 2010, sp. zn. 33 Cdo 4601/2008. Závěry citovaných rozhodnutí však na posuzovanou věc nedopadají, neboť dovolací soud v nich posuzoval platnost ujednání obsažených ve spotřebitelských smlouvách, v nichž jsou smluvními stranami na jedné straně spotřebitel a na druhé straně dodavatel (srov. § 52 obč. zák.).

Podle § 52 odst. 3 obč. zák. ve znění do 31. 7. 2010 spotřebitelem je osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti. V usnesení ze dne 28. 6. 2018, sp. zn. 33 Cdo 5152/2016, Nejvyšší soud formuloval a odůvodnil závěr, že pojem „osoby, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti“, nutno vykládat restriktivním způsobem, což znamená, že spotřebitelem v tomto pojetí může být jen osoba fyzická.

Posuzovaná smlouva o dodávce tepla byla uzavřena mezi žalobkyní jako dodavatelem a společností Skanska Reality a.s., IČO 63995590, jako odběratelem, tedy právnickou osobou, která nemůže být v postavení spotřebitele. Stejně tak je právnickou osobou i společenství, proto ani společenství jako odběratel by nemohlo být v postavení spotřebitele. Jelikož posuzovaná smlouva není smlouvou spotřebitelskou podle § 52 obč. zák., není dán důvod, aby otázka vyřešená v R 68/2016 byla posouzena jinak, a rozhodnutí odvolacího soudu ani nemůže být v rozporu s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 16. 9. 2010, sp. zn. 33 Cdo 4601/2008. Tento předpoklad přípustnosti dovolání není tedy dán, a dovolání pro řešení uvedených otázek nemůže být přípustné.

Dovolání není přípustné ani ve vztahu k otázce, zda smlouva o dodávce tepla je neplatná pro rozpor s dobrými mravy.

Za „dobré mravy“ ve smyslu § 3 odst. 1 obč. zák. je třeba podle ustálené judikatury (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 26. 6. 1997, sp. zn. 3 Cdon 69/96, z 18. 2. 2003, sp. zn. 26 Cdo 2173/2002, z 20. 7. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4035/2010, a z 15. 3. 2016, sp. zn. 21 Cdo 1193/2015) pokládat souhrn společenských, kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou neměnnost, vystihují podstatné historické tendence, jsou sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu norem základních. V řadě svých rozhodnutí (srov. např. rozsudek z 25. 10. 2004, sp. zn. 33 Odo 538/2003, či usnesení ze 7. 12. 2004, sp. zn. 33 Odo 1244/2004) Nejvyšší soud vyložil, že východiskem úvah, zda je výkon práva v rozporu s dobrými mravy, je okolnost, že ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. patří k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Odpovídající úsudek soudu musí být podložen důkladnými skutkovými zjištěními (vztahujícími se nejen k žalovanému, nýbrž i k žalobci) a musí současně přesvědčivě dokládat, že tato zjištění dovolují v konkrétním případě závěr, že výkon práva je s dobrými mravy skutečně v rozporu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 12. 8. 2003, sp. zn. 21 Cdo 633/2002). Z obsahově obdobných závěrů vycházejí i dovolatelem zmíněné rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 1. 2011, sp. zn. 30 Cdo 2710/2010, či ze dne 10. 4. 2001, sp. zn. 29 Cdo 1583/2000.

Zbývá dodat, že soudní praxe (srov. např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 29. 5. 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013, uveřejněného pod č. 7/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) se ustálila rovněž v názoru, že zejména v dovolacím řízení lze úvahu (odvolacího) soudu o tom, zda v konkrétním případě jde o výkon práva v rozporu s dobrými mravy, zpochybnit jen tehdy, je-li tato úvaha z pohledu zjištěných skutečností zjevně nepřiměřená.

Uvedené lze bez dalšího vztáhnout i na případy, kdy se podle konkrétních (zjištěných) okolností posuzuje otázka neplatnosti právního úkonu pro rozpor s dobrými mravy podle § 39 obč. zák.

Při úvaze, zda smlouva o dodávce tepla není neplatná pro rozpor s dobrými mravy, přihlédl odvolací soud ke všem zjištěným skutečnostem, a to jak na straně dovolatele, tak i na straně žalobkyně, vycházel přitom z konkrétních zjištění učiněných v dané věci. V situaci, kdy doba trvání smluvního vztahu 20 let zohledňuje návratnost vložené investice (horkovodní kotelny), neshledal dovolací soud za zjevně nepřiměřenou úvahu, že délka trvání smluvního vztahu není natolik mimořádná, aby odporovala dobrým mravům. Rozsudek odvolacího soudu se tedy nepříčí ustálené rozhodovací praxi dovolacího soudu; naopak je s ní, jak je uvedeno shora, v souladu.

Dovolací soud však dospěl k závěru, že dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř. pro řešení otázky, zda při převodu vlastnictví jednotky z dosavadního vlastníka budovy přecházejí práva a povinnosti ze smlouvy o dodávce tepla podle § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů na nového vlastníka jednotky, resp. na společenství vlastníků.

V tomto ohledu totiž směruje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva dovolacím soudem dosud neřešené. Dovolání však není důvodné.

Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, přihlédne k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.

Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

S ohledem na dobu, kdy byla uzavřena smlouva o dodávce tepla, u níž mělo k přechodu práv a povinností dojít, je třeba projednávanou věc posuzovat podle předcházející právní úpravy, zejména podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (§ 3028 odst. 3 o. z.).

Podle § 13 odst. 6 zákona o vlastnictví bytů jsou-li v domě prostory a zařízení, které slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek, např. kotelny, výměníkové stanice, kryty civilní ochrany, prádelny, sušárny a zařízení provozní povahy, přecházejí práva a povinnosti dosavadního vlastníka budovy, týkající se těchto prostorů a zařízení, na vlastníky jednotek, popřípadě jejich právní nástupce nabytím vlastnictví k jednotce.

Podle § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se společných částí domu a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám.

Výkladem tohoto ustanovení se dovolací soud opakovaně zabýval. V dovolatelem zmiňovaném rozsudku ze dne 8. 12. 2010, sp. zn. 22 Cdo 242/2009, řešil otázku, zda na nabyvatele jednotky přecházejí i splatné pohledávky společenství (závazky), jejichž subjektem byl dosavadní vlastník jednotky, jde-li o práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu (§ 20 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů) nebo jestliže se týkají společných částí domu a pozemku (§ 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů). Práva a povinnosti, které ve smyslu § 20 odst. 3 přecházejí na nabyvatele jednotky, vymezil negativně, když dovodil, že mezi nimi nejsou práva a povinnosti týkající se vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky (konkrétně se jednalo o závazek platit splatné, avšak nezaplacené zálohy). V rozsudku ze dne 14. 9. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4910/2016, pak dovolací soud formuloval a odůvodnil závěr, že podle § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů přecházejí na právní nástupce i práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě uzavřené podle § 17, § 18 zákona o vlastnictví bytů, která je závazkovým vztahem, charakteristickým svými věcněprávními účinky, jímž je vznik vlastnictví jednotky a spoluvlastnictví společných částí domu (§ 5 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů). Lze shrnout, že v obou zmíněných rozhodnutích dovolací soud posuzoval přechod práv a povinností z vlastníka jednotky na jeho právního nástupce a nevytvořil pozitivní definici, kterých (všech) práv a povinností se citované ustanovení týká, připustil však, že se může týkat i práv a povinností ze závazkového vztahu.

Výše uvedené závěry se uplatní přiměřeně i v případě přechodu práv a povinností z dosavadního vlastníka budovy na nabyvatele jednotky. I v tomto případě je namístě restriktivní výklad § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, podle něhož mezi právy a povinnostmi, které podle citovaného ustanovení přecházejí na nabyvatele jednotky, budou především práva věcněprávní povahy, avšak s ohledem na to, že jejich výčet je v § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů uveden pouze demonstrativně, apriori nelze vyloučit ani přechod práv a povinností ze závazkového vztahu. Rozhodujícím kritériem bude, zda se práva a povinnosti dosavadního vlastníka budovy, které mají takto přejít, týkají domu, společných částí či pozemku. Přitom nelze ztratit ze zřetele, že smyslem a účelem tohoto ustanovení je zachování kontinuity a zabezpečení dodávky služeb souvisejících s provozem domu, společných částí či pozemku.

V souzené věci šlo o přechod práv a povinností ze smlouvy o dodávce tepla, kterou žalobkyně jako dodavatel uzavřela s dosavadním vlastníkem budovy (developerem) jako odběratelem. Podle skutkových zjištění developer v budově vymezil prostor kotelny (která je společnou částí budovy), umístil do ní technologické zařízení k výrobě a distribuci tepelné energie a převedl jej do vlastnictví žalobkyně. Dne 23. 2. 2009 s ní uzavřel předmětnou smlouvu o dodávce tepelné energie, jejímž účelem je zajistit prostřednictvím uvedeného zařízení dodávku tepelné energie do objektu.

Přitom je třeba vzít v úvahu, že bez existence uvedeného technologického zařízení by nebylo možné posuzovanou smlouvu o dodávce tepelné energie uzavřít a zajistit tím dodávku tepla do objektu (což by negativně ovlivnilo zájem kupujících o jednotky v něm). Práva a povinnosti z této smlouvy se tak nepochybně týkají domu – jednotek i společných částí budovy ve smyslu § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů a v projednávané věci navíc souvisejí s provozem technologického zařízení ve vlastnictví žalobkyně, k němuž se váže povinnost nabyvatelů jednotek strpět jeho umístění v domě, nezasahovat do něj, umožnit žalobkyni jeho údržbu a provoz apod.

Za situace, kdy developer práva a závazky se smlouvy o dodávce tepelné energie uvedl mezi právy a závazky týkajícími se budovy, jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek, jak v prohlášení vlastníka budovy [§ 4 odst. 2 písm. f) zákona o vlastnictví bytů], tak v kupních smlouvách, které uzavíral s jednotlivými nabyvateli jednotek [§ 6 odst. 1 písm. f) zákona o vlastnictví bytů], je evidentní, že kupující měli možnost se seznámit se zněním jejích smluvních podmínek, museli si být vědomi přechodu práv a povinností z posuzované smlouvy a byli s ním srozuměni.

Na tomto místě je zapotřebí připomenout, že podle § 2 odst. 2 písm. c) bod 5. zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), ve znění účinném do 31. 12. 2015, dále jen „energetický zákon“, odběratelem tepelné energie je distributor, vlastník či společenství vlastníků odběrného tepelného zařízení; odběratelem může být také konečný spotřebitel; dodávka tepelné energie přímo konečnému spotřebiteli je podmíněna přímým odběrem pro všechny konečné spotřebitele v centrálně vytápěném objektu. V dané věci tedy odběratelem nemohli být jednotliví vlastníci jednotek.

Nevznikne-li společenství vlastníků jednotek (§ 9 zákon o vlastnictví bytů), jsou podle § 12 zákona o vlastnictví bytů z právních úkonů týkajících se společné věci vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2).

Po vzniku společenství vlastníků jednotek pak členové společenství vlastníků sami v právních vztazích ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen "správa domu") nevystupují, namísto nich právní úkony činí společenství vlastníků, a to svým jménem a na svůj účet. V § 9a odst. 1 písm. a) zákona o vlastnictví bytů je výslovně upraveno oprávnění společenství vlastníků jednotek uzavírat smlouvy k zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek. Takovou smlouvou je i smlouva o dodávce tepelné energie, kterou tedy ve smyslu citovaného ustanovení bude uzavírat společenství vlastníků jednotek a nikoli jednotliví vlastníci.

Ustanovení § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů řeší toliko přechod práv a povinností z dosavadního vlastníka budovy na nabyvatele jednotek, výslovnou úpravu, jak postupovat v případě, kdy po vzniku společenství vlastníků nabyvatelé jednotek nemohou být z právního úkonu sami zavázáni, zákon neobsahuje. Při absenci zákonné úpravy je nutno na danou věc za přiměřeného použití § 9a odst. 1 písm. a) zákona o vlastnictví bytů analogicky aplikovat § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů upravující vztahy obsahem i účelem jim nejbližší (§ 853 obč. zák.).

Jestliže tedy odvolací soud dovodil, že práva a povinnosti ze smlouvy o dodávce tepla přešly na žalované společenství vlastníků jednotek, je jeho rozhodnutí v konečném důsledku správné. Dovolací soud proto dovolání zamítl [§ 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř.].

O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243c odst. 3 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a zavázal dovolatele, který nebyl v dovolacím řízení úspěšný, k náhradě nákladů dovolacího řízení, jež vznikly žalobkyni v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokáta. Tyto náklady sestávají z odměny advokáta v částce 3 100 Kč [§ 9 odst. 4 písm. d) ve spojení s § 7 bodem 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů], z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 300 Kč, jež stojí vedle odměny (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů), a z částky 714 Kč představující 21 % DPH (§ 137 odst. 3 o. s. ř.).

P o u č e n í :Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.

Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněná podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).

V Brně dne 23. 1. 2019


JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu