Nájem prostoru sloužícího k podnikání; výpověď z nájmu nebytových prostor; smlouva o nájmu; neplatnost právního jednání; oprávněnost výpovědi, § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., § 1763 zákona č. 89/2012 Sb., § 2212 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., § 2205 písm. c) zákona č. 89/2012 Sb., § 2232 zákona č. 89/2012 Sb., § 1980 zákona č. 89/2012 Sb.

25. 1. 2021

Ustanovení § 2314 o. z. je ustanovením dispozitivním; je-li jeho použití vyloučeno dohodou smluvních stran, lze výpovědní důvod zpochybnit bez časového omezení a lze jej zkoumat jako předběžnou otázku i v jiných sporech (např. ve sporu o dlužné nájemné a vyklizení).

Smlouva o nájmu není neplatná jen proto, že stejná věc byla pronajata více smlouvami několika nájemcům.

(Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 4. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2585/2019)

Anotace:
Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně zjistil, že účastníci uzavřeli s odkazem na ustanovení § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále i jen jako „o. z.“) smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání (dále i jen jako „Smlouva“), přičemž strany se také dohodly, že se § 2314 o. z. na jejich nájemní vztah nepoužije. Žalovaná posléze odmítla zaplatit nájemné a služby s tím, že od Smlouvy ústně "ustoupila" pro absenci dohody o podmínkách provozní smlouvy. Žalobce tak uzavřel jinou smlouvu o nájmu s jistou společností (dále též jen jako „Druhá smlouva“ a „Společnost“), jejímž předmětem bylo užívání prostor nájmu, které měla užívat podle Smlouvy i žalovaná. Dopisem doručeným žalobci vypověděla žalovaná Smlouvu bez výpovědní doby s odkazem na § 2212 odst. 2 o. z. s odůvodněním, že žalobce přenechal prostory nájmu do užívání třetí osobě a neposkytl jí ochranu jejího práva nerušeného užívání po dobu nájmu podle § 2205 písm. c) o. z. (dále též jen i jako „Výpověď). Žalobce dopisem vznesl s odkazem na § 2314 odst. 1 o. z. proti Výpovědi námitky, měl za to, že nebyly splněny podmínky § 2212 odst. 2 o. z., žalovaná nemohla být v užívání rušena, neboť nezačala předmětné prostory vůbec užívat, navíc žalobci nemožnost jejich užívání neoznámila; uvedl, že byl připraven žalované jejich užívání umožnit i přes uzavření Druhé smlouvy.

Na tomto skutkovém základě dospěly soudy k závěru, že Smlouvu je třeba posoudit jako smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, že byla platně uzavřena a nabyla účinnosti dřív než Druhá smlouva (§ 1763 o. z.). Nárok žalobce na zaplacení dlužného nájemného považovaly za důvodný co do částky v rozsahu částky představující rozdíl mezi nájemným podle Smlouvy a nájemným za prostory sjednaným v Druhé smlouvě; požadavek na zaplacení nájemného v rozsahu, v jakém již bylo zaplaceno Společností, považovaly za zjevné zneužití práva (§ 8 o. z.) nepožívající ochrany. Měly za to, že nájem nezanikl Výpovědí, žalované totiž nesvědčil výpovědní důvod podle 2212 odst. 2 o. z. ani podle § 2232 o. z., neboť prostory neužívala, a také nepožádala žalobce o ochranu. Protože si účastníci platně vyloučili aplikaci ustanovení § 2314 o. z., nezabývaly se námitkou žalované, že v důsledku opožděného podání námitek zaniklo žalobci právo na přezkoumání oprávněnosti Výpovědi. Smlouvu nepovažovaly za fixní závazek ve smyslu § 1980 o. z., když navíc s ohledem na postoj žalované, která nehodlala předmět nájmu užívat, nemohlo na straně pronajímatele (dlužníka) dojít k prodlení.

Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, které shledal Nejvyšší soud přípustným, neboť otázka (rozhodná pro vyřešení souzené věci), zda § 2314 o. z. je ustanovením dispozitivním či kogentním, nebyla doposud výslovně v rozhodnutí dovolacího soudu řešena, stejně jako otázka (ne)platnosti více nájemních smluv, jejichž předmětem je stejná věc.

(Rozhodnutí bylo schváleno k uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek na poradě občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu dne 9. 12. 2020, publikováno ve sbírce pod č. 105/2020).